Investor musí do konca mája tohto roku predložiť garanciu, že je schopný rekonštrukciu električkovej trate a Hlavnej stanice zaplatiť. Zároveň do konca januára 2014 musí predložiť návrh dokumentácie pre stavebné povolenie. Na návrh poslanca Jozefa Uhlera (SDKÚ-DS) to bratislavskí mestskí poslanci na zastupiteľstve 25. apríla 2013.
Podľa Uhlera mohla už spoločnosť Transprojekt o stavebné povolenie požiadať, stačí k tomu Zmluva o budúcej kúpnej zmluve. To si však nemyslí investor. Podľa reakcie spoločnosti Transprojekt na dnešné rokovanie zastupiteľstva investor v súčasnosti nemá ako preukázať vzťah k pozemkom v okolí Hlavnej stanice a ak by požiadal o stavebné povolenie, vzťah k pozemkom by nemali ako dokladovať. Podľa investora by im teda žiadosť o stavebné povolenie na úrade zamietli. Bratislavský primátor Milan Ftáčnik pripúšťa, že investor k stavebnému povoleniu potrebuje okrem dokumentácie, ktorá je v súlade s územným rozhodnutím, aj doklad o vzťahu k pozemkom. Ako však dodal, sú investori, ktorí najprv predložia dokumentáciu, aj keď nemajú vzťah k pozemkom, stavebný úrad vtedy konanie o stavebnom povolení preruší. „ Dnes na stavebnom úrade Staré Mesto nie je, okrem jedného malého objektu, žiadny návrh na stavebné povolenie vpredstaničnom priestore. Ak by tam taký návrh bol a bolo by prerušené konanie, pretože investor nemá vzťah k pozemku, tak vidíme vážny záujem investora o projekt,“ vysvetlil Ftáčnik.
Hlavné mesto chce mať istotu, že spoločnosť Transprojekt ma reálny záujem projekt dokončiť. Chce preto od nej niekoľko garancií. Časový harmonogram prác už investor mestu odovzdal, mesto chce aj garancie, ktorými vie investor preukázať, že má na projekt peniaze. Mesto je zase pripravené Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve doplniť o dodatok, ktorým by ukončenie projektu posunuli o šesť mesiacov. Investor by teda musel vybudovať podzemnú električku na Hlavnú stanicu a zrekonštruovať budovu stanice najneskôr do polovice roka 2017. „ Zostavenie garancií je vážnou ekonomicky-právnou otázkou, ktorá by mala byť riešená na základe štandardov akceptovaných pri podobných projektoch vo svete. Investor projektu preto bude trpezlivo čakať, akým spôsobom zadefinuje vedenie mesta tieto garancie a následne sa k nim vyjadrí,“ reagovala za spoločnosť Transprojekt Adamová.
Podľa Ftáčnika investor by sa mal tiež zaviazať, že ak bude meškať s prácami a vznikne situácia, kedy bude zjavné, že projekt nedokončí, mesto môže odstúpiť od zmluvy. Mesto totiž nemôže jednostranne vypovedať Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve s Transprojektom, na to by totiž musel investor porušiť nejaký záväzok v zmluve. Prvú časť kúpnej ceny však zaplatil v stanovenom čase, termín odovzdania dokončenej a skolaudovanej stavby ešte nevypršal. Vyplýva to z právnej analýzy, ktorú dalo mesto vypracovať po februárovom rozhodnutí bratislavského zastupiteľstva.
Projekt na Hlavnej stanici brzdil aj spor mesta so spoločnosťou Intermont, ktorá ma personálne prepojenie so súčasným investorom Transprojektom. Mesto s Intermontom uzavrelo v roku 2000 nájomnú zmluvu na časť pozemkov na Predstaničnom námestí. Mesto od spoločnosti Intermont evidovalo pohľadávku za nezaplatené nájomné na pozemkoch v predstaničnom priestore. Intermont však tvrdil, že túto zmluvu vypovedal už v roku 2008 a okrem toho mu pozemky mesto do užívania nikdy neodovzdalo. Mesto však zmluvu považuje za platnú.
Ako agentúru SITA informovala Mária Adamová, spoločnosť Intermont od nájomnej zmluvy minulý týždeň odstúpila. Mesto je však podľa Adamovej povinné vrátiť spoločnosti približne 500-tisíc eur za zaplatený nájom. Podľa Ftáčnika je odstúpenie Intermontu od nájomnej zmluvy pozitívna informácia, lebo sa predmetné pozemky z hľadiska nájomných vzťahov uvoľnia. „Intermont nám po troch rokoch spochybňovania nájomnej zmluvy a tvrdeniach, že ju už vypovedal, zaslal návrh na vypovedanie zmluvy. Akoby tak uznal jej platnosť a povedal, že teraz zmluvu ukončime,“ vysvetlil Ftáčnik. Vedúci oddelenia nájmov nehnuteľností Ivan Krištof však vidí situáciu komplikovanejšie. Ako uviedol, pohľadávka, ktorú mesto eviduje od Intermontu, je na súde, ten rozhoduje aj o platnosti vypovedania nájomnej zmluvy v roku 2008 zo strany Intermontu. Ak súd uzná, že vypovedanie zmluvy je platné, mesto bude musieť Intermontu vrátiť nájomné v plnej výške. Podľa Krištofa ak súd platnosť neuzná, mesto má tiež problém, prenajalo totiž rovnaké pozemky dvom spoločnostiam.
Projekt rekonštrukcie Predstaničného námestia a Hlavnej stanice trvá už vyše desať rokov. Spoločnosť Transprojekt má pri stanici vybudovať infraštruktúru, cesty a križovatky i podzemnú električkovú trať. Za plnej prevádzky má tiež postaviť novú stanicu.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
STANOVISKO SPOLOČNOSTI K HLASOVANIU MESTSKÉHO ZASTUPITEĽSTVA
25.4.2013, Bratislava
V súvislosti s hlasovaním Mestského zastupiteľstva a argumentov prezentovaných zo strany zástupcov mesta si dovoľujeme upozorniť na nasledujúce fakty:
1.STAVEBNÉ POVOLENIE
Na zasadnutí MZ odznela domnienka, že spoločnosti TRANSPROJEKT ako investorovi projektu Predstaničné námestie v súčasnosti nič nebráni žiadať o stavebné povolenie. Bolo pritom poukázané na právnu analýzu, ktorá údajne potvrdzuje, že spoločnosti stačí na doplnenie žiadosti v rámci stavebného povolenia existujúca Zmluva o budúcej kúpnej zmluve medzi investorom a mestom. Ide o absolútne zavádzajúce tvrdenie. Právna analýza, ktorú si Hl mesto nechalo vypracovať a je súčasťou aktuálne predloženého materiálu na MZ hovorí jasne:
„Zmluva o budúcej kúpnej zmluve neobsahuje úpravu práv a povinnosti zmluvných strán v čase pred vydaním stavebného povolania a neobsahuje výslovný súhlas Budúceho predávajúceho na to, aby Budúci kupujúci na základ Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve mohol na Pozemkoch uskutočniť stavbu. Podľa ustanovení §58 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (ďalej len stavebný zákon) stavebník musí preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo podľa §139 ods. 1 stavebného zákona, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu. V súlade s ustanovením §139 stavebného zákona iné právo k pozemku preukáže stavebník okrem iného aj dohodou o budúcej kúpnej zmluve, z ktorej vyplýva právo uskutočniť stavbu alebo jej zmenu. Článo IV ods. 3 Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve obsahuje len súhlas Budúceho predávajúceho na vykonanie rozkopávok na dotknutom území.“ (strana 6 a 7, právna analýza Hl.mesta)
Z vyššie uvedeného vyplýva, že investor nemá v rámci stavebných povolení v súčanosti ako preukázať vzťah k pozemkom, ak nebude vypracovaný Dodatok k zmluve o budúcej zmluve, ktorý bude definovať možnosť dočasne užívať pozemky zo strany investora počas realizácie tzv. vyvolaných investícií v prospech mesta. Ak by v súčasnosti podal investor bez zdokladovania vzťahu k pozemkov žiadosť o stavebné povolenie, táto žiadosť by mu bola zamietnutá!
2.ODSTÚPENIE OD NÁJOMNEJ ZMLUVY ZO STRANY SPOLOČNOSTI INTERMONT, a.s.
Rozhodnutie odstúpiť od zmluvy je podrobne popísané v tlačovej správe, ktorá bola včera zaslaná médiám. Zároveň je súčasťou tohto stanoviska v ďalšej prílohe.
Na zasadnutí MZ odznela nepravdivá informácia o neukončenom procese reštrukturalizácie spoločnosti INTERMONT a.s.. Reštrukturalizácia spoločnosti INTERMONT, a.s. bola ukončená začiatkom roka 2013.
Spoločnosť INTERMONT mala na odstúpenie od zmluvy plné právo. Spoločnosť vypovedala mestu zmluvu v r. 2008. Toto odstúpenie bolo na ochranu mesta, aby nedošlo k duplicite zmlúv týkajúcich sa rovnakého územia, t.j. aby mesto nemalo uzatvorené dve zmluvy s dvoma rôznymi subjektmi na tie isté pozemky. Na riziká vyplývajúce z takto uzatvorených zmlúv upozornili mesto aj jeho právnici v analýze, ktorá je súčasťou materiál na tomto MZ. (str. 12, právna analýza Hl. mesta) Vypovedanie zmluvy v r. 2008 malo ukončiť existujúci nájomný vzťah a naštartovať projekt Predstaničné námestie so spoločnosťou TRANSPROJEKT, s.r.o.
Mesto však minimálne od septembra roku 2012 verejne tvrdí, že výpoveď z nájmu nerešpektuje, zmluvu s INTERMONTOM považuje za stále platnú a vyvolalo v danej veci súdny spor. Zároveň tvrdí, že mu práve táto zmluva znemožňuje odovzdať pozemky spoločnosti TRANSPROJEKT.
Spoločnosť sa preto rozhodla urobiť opätovný ústretový krok a odstúpila koncom minulého týždňa od nájomnej zmluvy. V podstate sa tak zhodla na postupe s mestom, ktoré malo pôvodne v návrhu Uznesenia MZ záväzok „odstúpiť od nájomnej zmluvy“.
Na rozdiel od výpovede v roku 2008 sa týmto krokom zmluva zrušuje od jej začiatku, t.j. od roku 2000. Vzhľadom na fakt, že mesto nájomcovi nikdy reálne neodovzdalo do užívania predmet nájmu, napriek tomu, že 7,5 roka prijímalo peňažné plnenie vo forme nájme, je mesto povinné vrátiť nájomcovi toto peňažné plnenie. Celkovo ide o sumu vo výške cca 500 000 EUR. Ak by bolo mesto akceptovalo výpoveď z nájmu z roku 2008, v tom roku by bola nájomný vzťah ukončený a mesto by nemuselo vracať žiadne peňažné plnenie.
3.GARANCIE
Hl. mesto Bratislava doposiaľ nemuselo do projektu Predstaničné námestie vložiť ani cent.
Investor projektu doposiaľ znáša všetky náklady súvisiace s prípravnou fázou projektu a nad rámec financoval aj desiatky štúdií (napr. dopravných), ktoré by si inak muselo nechať mesto vypracovať na vlastné náklady. Tieto štúdie a ich zmeny sa týkali najmä zmien v organizácií a napojení na dopravu, kde mesto dodnes nemá jasnú predstavu o komplexnom riešení dopravy v hlavnom meste (chýbajúci generel dopravy).
Investor projektu tak do dnešného dňa vložil do projektu cez 16 mil. EUR z vlastných zdrojov. Finančné garancie a záujem investorov o projekt bol prezentovaný zo strany investora smerom k Hl. mestu prioritne ešte v roku 2011, kedy sa zástupcovia Európskej investičnej banky stretli priamo s primátorom M. Ftáčnikom. Ďalšia deklarácia finančného zabezpečenia bola prezentovaná v máji 2012 na oficiálnej tlačovej konferencii s renomovanou svetovou spoločnosťou SAVILLS, ktorá na podobných projektoch vo svete participuje.
Zostavenie garancií je vážnou ekonomicko-právnou otázkou, ktorá by mala byť riešená na základe štandardov akceptovaných pri podobných projektoch vo svete. Investor projektu preto bude trpezlivo čakať, akým spôsobom zadefinuje vedenie Hl. mesta tieto garancie a následne sa k nim vyjadrí.
4. PODPIS ZMLUVY O BUDÚCEJ KÚPNEJ ZMLUVE A.ĎURKOVSKÝM
V súvislosti s uzatvorenou zmluvou zároveň dôrazne odmietame spochybňovania Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve zo strany zástupcov mesta. Ich verejné vyjadrenia o tom, že zmluva bola na poslednú chvíľu podpísaná bývalým primátorom A. Ďurkovským a s tým súvisiace naznačenia, že išlo o nekalé záujmy oboch strán, sú veľmi jednoducho preukázateľným nezmyslom.
Bývalého primátora mesta A. Ďurkovského zaviazalo k podpisu zmluvy Mestské zastupiteľstvo v roku 2006. To hlasovalo o projekte na základe dokumentácie pre Územné rozhodnutie. Ak by bol chcel A. Ďurkovský investorovi pomôcť, okamžite po hlasovaní by bol takúto zmluvu uzavrel a súčasné Mestské zastupiteľstvo na čele s primátorom M. Ftáčnikom by nemalo o čom hlasovať, vzhľadom na fakt, že projekt by už bol v štádiu realizácie. Dnes už ex-primátor si však naopak vyžiadal odklad podpisu zmluvy až do doby, kým projekt nezíska právoplatné Územné rozhodnutie, k čomu došlo až v roku 2010, t.j. až 4 roky po začatí konania v tejto veci. Až následne začali právni zástupcovia mesta spoločne s právnymi zástupcami investora pripravovať znenie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ktorá bola následne uzatvorená.
ZÁVER:
Z výsledkov právnej analýzy, ktorú si nechalo vypracovať vedenie Hl. mesta jasne vyplýva nemožnosť odstúpenie od právoplatnej Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve bez vážnych finančných následkov pre Hlavné mesto Bratislava. Jediný spôsob, akým by mesto mohlo zmluvu vypovedať je podľa odporúčaní právnikov možnosť, že bude požadovať od investora rôzne formy zábezpeky (str.14, právna analýza).
Vedenie Hl. mesta do dnešného dňa nezačalo seriózne rokovania s investorom, spoločnosťou TRANSPROJEKT, s.r.o., o forme vypracovania Dodatku k platnej Zmluve o budúcej kúpnej zmluve, ktorý by obsahoval nielen garancie a istoty pre mesto, ale aj pre investora, a ktorý by mohol vzniknutú situáciu reálne vyriešiť.
